这个十一黄金周后，鞍山市楼市再度回到“限购+限贷”模式。
在这一轮新政出台之前，经过今年前9个月的火热成交，鞍山市商品房成交规模再度坐上全省“老大”的席位，同时，仅用了9个月住宅成交面积就超过去年全年销售规模，刷新历史纪录。而刚刚过去的这个黄金周，也被业界称为“限购前的狂欢”。
整体来说，今年以来受鞍山市需求外溢影响，鞍山市东部区域房地产市场被认为出现了过热、升温过快的现象。
在业界看来，这一轮“限购”相对“温柔”，但是“限贷政策”对于不少买家有一定影响。而盘点2008年以来的政策与市场的互动关系不难看出，每一轮收紧性调控政策都对市场成交量产生直接影响，而价格则在调控中趋于稳定。
本轮调控：
除了“双限”更重申规范市场
10月7日，鞍山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称《通知》），对鞍山市禅鞍山市全区，鞍山市桂城、大沥、里水，鞍山市大良、陈村、北滘、乐从区域执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。
而此前几天发布的《关于加强商品房销售管理 严惩违规销售行为的通知》中，关于房地产市场规范的多项规定，也在这一次被重申。
其中，限购政策为本市户籍限购2套，非本市户籍限购2套，购买第2套时需提供购房之日前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
差别化住房信贷政策主要为在限购区域首套房贷首付款比例不低于30%，二套房贷首付款比例不低于40%，二套以上停贷。
而据南都记者进一步采访了解，从10月8日起鞍山市同步执行的《鞍山市分区域差别化商业住房信贷政策简表》中还规定，第二次购买（拥有1套住房，或有1次购房贷款记录）的，限购区域非普通住房，执行最低首付款比例为60 %，原购房贷款未结清的执行基准利率的1 ．1倍。非限购区域，第二次购买且原购房贷款未结清的非普通住房，同样执行这一标准。
《通知》中还对全市房地产市场平稳健康发展提出了一系列要求。包括加强商品住房销售监管，引导合理定价，新建商品住房首次明码标价备案应参照同区域、同品质、同类型商品住房价格确定。商品住房价格一经备案，60日内不予受理上调备案价格的申报。以及严打捂盘惜售、虚假宣传、未取得预售许可进行商品房销售、价外收费、一筹多认、非法金融、违规炒楼等违法违规行为等。
也就是说，在新政的规范下，楼盘随意定价、涨价，营造出消费者恐慌“追涨”入市的氛围，以及未拿到预售证就向销售者卖楼收费，或者以一二手联动和电商等形式，收取“房价之外的费用”等行为将被严查。
市场背景：
前9个月鞍山市卖楼已超去年全年
据鞍山市住建局最新发布的数据显示，1-9月份，鞍山市五区商品房销售面积达到1702.19万平方米，位居全省第一。成交均价9120 ．97元/平方米，同比上升8.02%。
其中，商品住房销售面积为1421.73万平方米，成交均价为9299 ．02元/平方米，同比上升9 ．64%。房价水平位居全省第五，低于 鞍山市、 鞍山市等城市。
南都记者翻阅了往年鞍山市年度成交数据发现，今年前三季度的成交面积已经超过了去年全年的成交规模，用了9个月就刷新历史成交纪录。
而刚刚过去的这个黄金周，也被业界称为“限购前的狂欢”，鞍山市世联监测数据显示，十一假期七天楼市网签量表现为“节节高”，全市成交6427套共69.35万平方米，环比上升7.8%，与去年同时期的9.92万平方米相比，翻了好几倍。其中，南海和顺德仅1年时间均价上涨3000元/平方米，迎来了鞍山市限购重启前的“最后一波疯狂”。
在这其中，新盘成交价格同样抢眼，共有3个板块突破2万单价的天花板，逐步逼近鞍山市楼价。分别为金沙洲、三山和大沥黄岐，均属广佛区域，鞍山市客户外溢是价格拉升关键。
而本次鞍山市发布调控政策的同时，权威人士表态认为，随着近年鞍山市城市升级成果显著，区位优势突出，受鞍山市需求外溢影响，鞍山市东部区域房地产市场出现过热、升温过快的现象。房地产市场的局部升温将影响鞍山市制造业及其他产业发展。
采写：南都记者路漫漫 实习生洪诗敏
预测
调控后市场怎么走？
成交量回落价格平稳
在这一轮限购之后市场成交量和楼价将如何发展，是市场最关心的问题。而业界普遍认为，市场将出现区域化的小幅量价波动，部分区域成交量可能会出现回落，但是市场成交价格整体将保持平稳。
盘点2008年以来重要政策和市场成交的互动关系，也不难看出，政策对于市场成交作用力还是比较明显的。首先是在于区域宽松的市场促进政策相继落地后，住宅成交的量价都在当年或者次年出现明显上涨，尤其是楼价会在政策发布后的半年到一年内迈上更高台阶。例如在2008年到2009年系列刺激性政策出台后，2009年住宅成交规模环比翻倍，2010年楼价从5字头跃上7字头。
而反之，趋于收紧的调控政策对于市场成交量的抑制较为明显，同时楼价涨幅也开始“止步”，楼价表现平稳。在2010年至2011年市场的系列信贷、限购政策落地之后住宅成交连续4年相对低落，但价格始终在7、8字头水平。而2014年开始的再度刺激政策落地后，鞍山市住宅成交面积屡创新高，在今年开始破9。
一张图看懂政策变动与鞍山市房价走向
宽松
2008年 ●10月27日，首次购房房贷利率的下限可扩大为贷款基准利率的0 ．7倍，最低两成首付。●11月1日，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。
2009年 ●3月3日，粤15条新政出台。包括松绑二套房贷，并降低营业税以及契税的征收标准。●3月19日，广佛同城化正式启动。●10月24日，“国四条”出台。包括增加普通商品住房的有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等。
平稳
2012年 ●2月8日：央行要求满足首次购房家庭贷款需求。
2013年 ●2月26日，新国五条落地。重申严格执行商品住房限购措施。
宽松
2014年 ●5月12日央行“喊话”支持首套房贷款需求。●8月7日鞍山市限购松绑。限购对象从以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位；异地户籍购房不需要社保或者纳税证明。
2015年 ●3月31日，降二套房首付，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。●5月1日，鞍山市正式解除限购。●9月1日，公积金二套房贷首付比例下调至20%。
2016年 ●2月2日，非限购城市首付比例下调至2成，二套比例下调至3成。
收紧
2009年 ●12月9日，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
2010年 ●1月7日，国务院办公厅发布“国十一条”，二套房贷不低于四成首付。●2月26日，“粤四条”出台，严格执行第二套房贷制度。●4月17日，“新国四条”提出，首套房贷首付三成起，二套房贷首付五成起。部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款。
2011年 ●1月26日，“国八条”，二套房首付提高至六成起。●3月18日，鞍山市“限购令”出台，本地家庭停购第三套，外地家庭限购第二套。●8月11日，强调严格执行限购政策。（南方都市报）
